مدیر ساختمان میتواند مستأجر باشد، به شرط موافقت مالکان. قانون تملک آپارتمان‌ها منعی ندارد، اما عرفاً مدیر از بین مالکان انتخاب می‌شود. تجربه و آشنایی مستأجر شرط مهمی است.
آیا مستأجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟
یکی از سوالات رایج در بین ساکنان آپارتمان‌ها این است که آیا مستأجر میتواند مسئولیت مدیریت ساختمان را بر عهده بگیرد؟ پاسخ به این سوال با بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و همچنین شرایط و عرف رایج آپارتمان‌نشینی ممکن است.
قانون تملک آپارتمان‌ها چه می‌گوید؟
براساس ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که تعداد مالکین یک ساختمان بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکان موظف است مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا حتی از خارج از جمع مالکین انتخاب کند. بنابراین، به صورت قانونی منعی برای انتخاب مستأجر به عنوان مدیر ساختمان وجود ندارد. این قانون به وضوح اشاره دارد که علاوه بر مالکان، افراد خارج از جمع مالکین، شامل مستأجران نیز می‌توانند مدیریت ساختمان را برعهده بگیرند.
مدیریت ساختمان و نقش مستأجران
با توجه به افزایش آپارتمان‌نشینی و اجاره‌نشینی به‌ویژه در شهرهای بزرگی مانند تهران، مسائل مرتبط با مدیریت ساختمان از اهمیت بیشتری برخوردار شده است. مدیریت ساختمان به فردی نیاز دارد که مسئولیت ایجاد نظم و رسیدگی به مشکلات ساختمان را بپذیرد. در بسیاری از موارد، اگر مستأجر برای مدت طولانی در ساختمان سکونت داشته باشد و آشنایی کافی با مشکلات و شرایط آن داشته باشد، میتواند گزینه مناسبی برای این مسئولیت باشد.
شرایط انتخاب مستأجر به‌عنوان مدیر ساختمان
انتخاب مستأجر به‌عنوان مدیر ساختمان مشروط به موافقت تمامی مالکین است. این موافقت میتواند در جلسه مجمع عمومی مالکان حاصل شود. هرچند معمولاً مدیر از بین مالکان انتخاب می‌شود، اما انتخاب مستأجر به‌عنوان مدیر، در صورت توافق جمعی، مغایرتی با قانون ندارد. با این حال، مستأجرانی که به‌صورت کوتاه‌مدت (مثلاً یک سال) در ساختمان سکونت دارند، معمولاً برای مدیریت مناسب تشخیص داده نمی‌شوند.
دلایل ترجیح انتخاب مدیر از بین مالکان
اقامت طولانی‌مدت: مالکان معمولاً مدت بیشتری در آپارتمان سکونت دارند و با مسائل آن آشنایی بیشتری دارند.
آگاهی از شرایط ساختمان: مالکان به دلیل نقش مستقیم خود در ساخت یا خرید آپارتمان، از مشکلات و وضعیت ساختمان اطلاع بیشتری دارند.
آشنایی با سایر ساکنین: مالکان معمولاً با تمامی مستأجران و دیگر مالکان آشنا هستند که این موضوع به تسهیل مدیریت کمک می‌کند.
تعهد مالی: مالکان نسبت به هزینه‌های مشترک ساختمان، تعهد بیشتری از خود نشان می‌دهند.
حقوق و مزایای مدیریت ساختمان
مدیر ساختمان، همانند هر شغل دیگری، طبق قانون مستحق دریافت مزد و مزایا است. بر اساس قانون وزارت کار، باید بین مدیر و هیئت مدیره ساختمان به‌عنوان کارفرما، قراردادی تنظیم شود که حقوق، بیمه و مزایای مدیر در آن قید شود. در صورت عدم تنظیم قرارداد و صرفاً تهیه صورت‌جلسه انتخاب مدیر، مدیر ساختمان نمی‌تواند به‌صورت قانونی مبلغی دریافت کند.
در بسیاری از ساختمان‌ها، به‌صورت عرفی، مدیر ساختمان در ساختمان‌های کم واحد، از پرداخت حق شارژ معاف می‌شود. با این حال، اگر حق‌الزحمه مدیر در صورت‌جلسه ذکر شود اما کمتر از حداقل حقوق وزارت کار باشد، این موضوع مشمول قوانین کار نمی‌شود و مدیر صرفاً مسئولیت ساختمان را بر عهده دارد.
مدیریت مستأجر و مسئولیت‌های قانونی
اگر تصمیمات مجمع عمومی برخلاف قانون تملک آپارتمان‌ها یا آیین‌نامه اجرایی آن باشد، مدیر ساختمان – حتی اگر مستأجر باشد – میتواند از تبعیت از چنین تصمیماتی خودداری کند. در صورت استعفا، فوت یا عزل مدیر ساختمان، مجمع عمومی فوق‌العاده تشکیل و مدیر جدید انتخاب خواهد شد.
در نهایت، قانون منعی برای انتخاب مستأجر به‌عنوان مدیر ساختمان قائل نشده است. با این حال، در بسیاری از ساختمان‌ها عرف بر این است که مدیر از بین مالکان انتخاب شود. توافق جمعی و آشنایی مستأجر با ساختمان میتواند نقش مهمی در واگذاری این مسئولیت به وی ایفا کند.
نظرات در مورد آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟